Press room

Banken moeten looptijd van hypothecaire leningen afstemmen op duurzaamheid

Langere looptijd moet energiezuinigere woningen betaalbaar maken voor meer gezinnen

De laatste maanden wordt het voor steeds meer gezinnen moeilijker om de financiering van een nieuwe woning rond te krijgen. Volgens de VCB (Vlaamse Confederatie Bouw) is de inkorting van de ontleningstermijnen de voornaamste oorzaak van dit financieringsprobleem. Hiervoor bestaat dan ook maar één oplossing. De banken moeten bij hun kredietbeleid rekening houden met een nieuw element, met name met de toegenomen energiezuinigheid van de nieuwe woningen op lange termijn. Banken mogen zich bij de toekenning van leningen niet langer beperken tot de aflossingslast van een lening maar moeten de totale maandelijkse woonlast van een gezin bekijken, met name met de aflossingslast en het energieverbruik samen. De hogere duurzaamheid van nieuwbouw zorgt er immers voor dat het energieverbruik jarenlang beperkt blijft.

Volgens de Beroepsvereniging van het Krediet daalde de totale hypothecaire kredietverlening tijdens de eerste drie kwartalen van dit jaar in vergelijking met dezelfde periode van vorig jaar met ongeveer 10%. Bovendien blijkt uit het Financieel Stabiliteitsrapport van de Nationale Bank van 2013 dat het aandeel van de leningen met een looptijd van meer dan 25 jaar tijdens de eerste vier maanden van dit jaar met bijna een derde is gedaald in vergelijking met het gemiddelde van de voorgaande jaren. Er wordt dus niet alleen minder hypothecair krediet toegekend. Tegelijk vermindert ook de looptijd van de toegekende kredieten.

Dalende vraag naar nieuwbouw

De VCB heeft echter berekend dat langere ontleningstermijnen in belangrijke mate de betaalbaarheid van woningen bevorderen. Een langere looptijd zorgt ervoor dat de maandelijkse afbetalingslast met circa 16% daalt. Gemiddeld moeten gezinnen ongeveer 160.000 euro ontlenen om een bestaande woning te kopen of een nieuwe woning te bouwen. Bij een lening over twintig jaar moeten zij hiervoor 960 euro per maand afbetalen. Bij een lening over dertig jaar daalt de maandelijkse aflossingslast tot 810 euro. De VCB raamt dat 70% van de gezinnen een leninglast van ongeveer 800 euro gefinancierd krijgen terwijl slechts 55% van de Vlamingen een lening van ongeveer duizend euro kunnen dragen.

De rente bereikte een dieptepunt in het tweede kwartaal van 2013. In vergelijking met dit dieptepunt ligt zij momenteel bijna een halve procent hoger. De zeer lage rentevoet heeft in de eerste helft van 2013 de negatieve gevolgen van de termijnverkorting die de banken toen op de hypothecaire leningen hebben doorgevoerd, nog enigszins kunnen milderen. Maar nu de rente opnieuw aan het stijgen is, dringt een verlenging van de looptijd van de leningen zich op.

Het aantal vergunde nieuwe huizen lag in Vlaanderen tijdens de eerste acht maanden van 2013 ongeveer 9% lager dan tijdens de eerste acht maanden van 2012. De VCB verwacht dat bij een ongewijzigd kredietbeleid de dalende trend in het aantal stedenbouwkundige vergunningen voor nieuwe huizen zich zal verder zetten en mogelijks nog zal worden versterkt.

Strenger kredietbeleid

Het strenger financieel toezicht ten gevolge van de financiële crisis speelt bij het huidige kredietbeleid van de banken een belangrijke rol. De Nationale Bank stelde in 2012 en ook nog eens in 2013 dat kredieten met langere looptijden een te hoog risico inhouden en pleitte voor een verstrenging van de kredietvoorwaarden aan particulieren. De Nationale Bank vreesde namelijk voor een vastgoedbubbel. Maar een recente studie van de KULeuven in opdracht van het vastgoedmakelaarsnet ERA heeft aangetoond dat het vastgoed in ons land niet is overgewaardeerd en dat het huidige prijsniveau volledig aan de hand van objectieve factoren kan worden verklaard.

Een restrictief hypothecair kredietbeleid is dus niet nodig en zelfs schadelijk voor onze economie. Niet alleen vermindert daardoor het aantal aankopen van bestaande woningen maar ook het aantal nieuwe woningen terwijl de woonbehoefte fors toeneemt omwille van de ongeveer 600.000 gezinnen die er gedurende dit en volgend decennium in Vlaanderen bijkomen. Om een onbestaand probleem op het vlak van vastgoedprijzen op te lossen heeft de Nationale Bank een reëel probleem voor de bouw gecreëerd.

Looptijd verlengen door langere duurzaamheid

Bovendien zijn alle nieuwe woningen nu per definitie energiezuinig omdat ze aan almaar strengere E-peileisen moeten voldoen. Binnen ongeveer een maand (vanaf 1 januari 2014) daalt het maximale E-peil verder van E70 tot E60. Concreet vraagt de VCB aan de banken de looptijd van de hypothecaire leningen te verlengen tot meer dan twintig jaar en liefst tot dertig jaar. De forse energiebesparingen die de nieuwe woningen vanaf 2014 opleveren, blijven evenmin beperkt tot de eerste twintig jaar maar lopen over een veel langere periode.

Als de banken een langere looptijd toestaan, zal een groter deel van de gezinnen de hogere initiële investeringsdrempel voor een energiezuinigere nieuwe woning kunnen overbruggen en een hypothecaire lening kunnen afsluiten. Deze impuls zal bijkomend de bouw van nieuwe flats en vooral van nieuwe huizen stimuleren.

Aan de Nationale Bank vraagt de VCB om een kredietbeleid te stimuleren waarbij de toegekende looptijden rekening houden met de toegenomen duurzaamheid van de nieuwe woningen. Het uitstaand risico voor de banken zal hierdoor zelfs afnemen omdat de onderliggende waarde van de woningen veel waardevaster zal zijn dan in het verleden, zowel op korte als op lange termijn.

Bijlage