Press room

IMF ziet geen significante overwaardering van vastgoed in België

Belgische huurmarkt geen goede basis voor inschatting van vastgoedprijzen

Op basis van een vergelijking tussen de huur- en vastgoedprijzen enerzijds en het inkomen en de vastgoedprijzen anderzijds scoort België niet goed. Maar daaruit besluiten dat het vastgoed in België overgewaardeerd is, is een brug te ver. Het IMF (Internationaal Monetair Fonds) beklemtoont zelf dat lokale factoren bij de interpretatie van de gegevens een belangrijke rol spelen en dat geen scherpe correctie van de prijzen te verwachten valt. Het IMF komt dus grotendeels tot dezelfde conclusie als de VCB (Vlaamse Confederatie Bouw). De VCB is eveneens van mening dat de Belgische huurmarkt door haar beperkte omvang geen goede basis vormt om een oordeel te vellen over de vastgoedprijzen. 

Het IMF somt zelf een aantal lokale factoren op die wijzen op een gezonde vastgoedmarkt zoals het grote aandeel wooneigenaars, de beperkte hypotheekschulden van de gezinnen en het hoofdzakelijk gebruik van vaste rentevoeten waardoor Belgen en Vlamingen minder kwetsbaar zijn voor een rentestijging, zoals blijkt uit de citaten in bijlage. Lineaire internationale vergelijkingen houden geen rekening met deze lokale factoren.  

Bovendien maakt de beperkte omvang van de Belgische private huurmarkt het moeilijk om op basis hiervan een inschatting te maken van de waarde van koopwoningen. In ons land zijn huurwoningen, veel meer dan in andere landen, gericht op lagere inkomensklassen. Dit kleinere deel van de markt heeft bovendien een lagere kwaliteit dan doorsnee koopwoningen. Ze zijn minder goed geïsoleerd, hebben meer vochtproblemen en hebben minder vaak centrale verwarming. Het is dan ook begrijpelijk dat ze een lagere prijs hebben. Beide met elkaar vergelijken komt neer op een vergelijking tussen appelen en peren, zoals blijkt uit de grafiek in bijlage. Een vergelijking van de aankoop- met de huurprijzen geeft zeker voor België onterecht het idee dat de aankoopprijzen overgewaardeerd zouden zijn. 

In tegenstelling tot andere Europese landen heeft België de laatste jaren geen vastgoedbubbel meegemaakt. De aangroei van nieuwe woongelegenheden liep de laatste jaren wel steeds achter op de bevolkingsgroei. Hierdoor wordt een cumulatief woontekort opgebouwd. De prijsstijgingen van de laatste jaren zijn dan ook een reactie op de sterke bevolkingsgroei en de fundamentele woningnood in ons land.  

Belgen en Vlamingen bouwen en verbouwen ook steeds energiezuiniger, wat leidt tot een kwaliteitstoename van de woningen. Een recente studie van ERA en KU Leuven bevestigde dat verkochte woningen in toenemende mate beschikken over dubbel- of hoogrendementsglas, gasverwarming en hoogrendementsketels. Zo kan de hogere aankoopkost terugverdiend worden met lagere energiekosten. Woningen hebben ook meer comfort en beschikken over een luxueuzere inrichting. De reële prijsstijgingen van de laatste jaren lopen parallel met deze kwaliteitsverhoging.  

Op basis van al deze factoren is duidelijk dat de Belgische en Vlaamse vastgoedmarkt veel gezonder is dan veelal wordt beweerd.

Ontdek de pdf als bijlage hieronder omtrent de citaten uit het IMF rapport en de vergelijking private huurwoningen versus eigenaarswoningen in ons land.