Press room

Heffing op ruimtelijk rendement verlamt investeerders en particulieren

Onnodige risico’s en onduidelijkheid nefast voor betaalbaar wonen

Heel wat steden en gemeenten bereiden zich voor op de extra gezinnen die er zullen bij komen tegen 2030. Sterke groeiers zoals Antwerpen, Gent, Mechelen, Aalst, Hasselt, Roeselare en Sint-Niklaas zetten al langer in op meer verdichtingsprojecten en stadsvernieuwing. Via het instrumentendecreet worden evenwel aanzienlijke heffingen ingevoerd op de vermoede meerwaarde wanneer de overheid een hogere dichtheid, meer bouwlagen of een verhoging van bouwhoogte of -diepte toestaat. Aangezien er heel wat onduidelijkheid heerst over hoe die meerwaarde in te schatten valt en of die wel in de praktijk zal te realiseren zijn, lijken ook particuliere eigenaars het gelag te gaan betalen. Onnodige risico’s voor potentiële investeerders en onzekerheid bij particuliere eigenaars zullen verdichtingsprojecten verder afremmen. Daardoor komt betaalbaar wonen nog meer in het gedrang. 

Particuliere eigenaars in het vizier

Een concreet voorbeeld. U bent eigenaar van een stadswoning en wenst die te verkopen. Nu blijkt dat de overheid in het ruimtelijk uitvoerginsplan (RUP) heeft voorzien dat bijkomende bouwlagen voor uw eigendom mogelijk zijn. Bijgevolg dient u als verkoper een aanzienlijke heffing te betalen op de vermoede meerwaarde. Zelfs als blijkt dat die inschatting – onduidelijk momenteel hoe die tot stand zal komen - ver afstaat van de meerwaarde die in de praktijk kan worden gerealiseerd. Zo kan de extra bouwlaag niet te realiseren zijn vanwege tal van redenen zoals brandveiligheid  of de nabijheid van luchtverkeer.

Vlaamse heffing vormt nieuwe horde voor verdichting

Het gaat om een Vlaamse heffing die de gemeenten moeten toepassen. En die 25 tot 50 % kan bedragen op de vermoede meerwaarde. Bij een vermoede meerwaarde boven de 250.000 euro bedraagt die sowieso 50 %.  Zoals hierboven reeds aangehaald, gaat deze heffing veel verder dan een heffing op de meerwaarde bij een bestemmingswijziging, bijv. in het geval landbouwgrond wordt omgezet in bouwgrond. De heffing geldt dus ook wanneer de overheid een hogere dichtheid, extra bouwlagen of bouwhoogte en -diepte toestaat. Eveneens als in de praktijk niet ten volle gebruik wordt gemaakt of kan gemaakt worden van de mogelijkheid om hoger en dichter te bouwen. Hoewel de overheid ruimtelijk rendement beoogt, zal de heffing en haar modaliteiten daarom net verdichting afremmen. 

Wie zal de vermoede meerwaarde gaan inschatten en op basis vanaf welke nulmeting zal dat gebeuren? Dat is koffiedik kijken. De wijze waarop deze heffing op ruimtelijk rendement wordt ingevoerd, leidt tot onnodig hoge risico’s voor potentiële investeerders en tot onzekerheid bij particuliere eigenaars. Daardoor dreigen enkel de duurste projecten op de beste locaties nog tot ontwikkeling te komen en bijgevolg zal het aanbod aan betaalbare woningen afremmen.

De bouwsector dringt al langer aan op stimulansen om kwaliteitsvolle stadsvernieuwing en verdichtingsprojecten in een versnellingsstroom te brengen. Een belangrijke voorwaarde om meer gezinnen in de kernen te kunnen aantrekken. Flexibelere bouwvoorschriften en een vereenvoudiging van het administratief proces kunnen de gemiddelde doorlooptijd van 12 tot steeds vaker 20 jaar helpen terugdringen. Aangezien de Vlaamse regering met  deze hervorming van de Codex Ruimtelijke Ordening verdichting – hoger en dichter bouwen -  net wil aanzwengelen, doet zij er goed aan deze heffing opnieuw onder de loep te nemen”, besluit Marc Dillen, directeur-generaal van VCB.  

Ontdek meer over dit thema op www.ruimtevoormensen.eu