Press room

Bouw van nieuwe huizen loopt terug

Lage rente en stabiele bouwkosten nog onvoldoende voor relance 

De historisch lage hypothecaire rente en de stabiele bouwkosten die de lage inflatie volgen, zouden de bouw van nieuwe woningen normaliter sterk moeten ondersteunen. Maar de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) stelt vast dat de bouw van nieuwe huizen op een historisch laagtepunt is terechtgekomen. De lage rente en de stabiele bouwkosten zijn een buitenkans voor gezinnen die voldoende eigen middelen hebben kunnen sparen of op financiële steun van hun ouders kunnen rekenen. Voor de andere gezinnen die niet over voldoende eigen inbreng kunnen beschikken, dringt de VCB naar aanleiding van Batibouw bij de Vlaamse regering aan op een oplossing. 

Op basis van het aantal toegekende bouwvergunningen voor de eerste tien maanden van 2015 verwacht de VCB in vergelijking met het gemiddelde van de jaren 2008 tot 2015 voor 2015 een daling van 11% voor het vergund aantal nieuwe huizen in Vlaanderen en een lichte stijging van 3% in het vergund aantal nieuwe flats.  

Concreet verwacht de VCB dat in 2015 in Vlaanderen slechts ongeveer 13.500 vergunningen voor nieuwe huizen zullen worden toegekend. Dat is een historisch dieptepunt. Het aantal vergunde nieuwe flats zal in 2015 uiteindelijk niet hoger liggen dan circa 19.500. Dat is lager dan de voorbije twee jaar en tegelijk te weinig om de terugval van het aantal vergunde huizen te compenseren.  

In 2015 werd de woningbouwactiviteit nog ondersteund door het hoog aantal vergunningen dat eind 2014 werd ingediend om aan de strengere energie-eisen te ontsnappen die vanaf 2015 in voege traden. Maar dit effect is intussen volledig aan het wegebben.  

Betere perspectieven voor woningrenovaties

Op het vlak van woningrenovaties verwacht de VCB voor 2015 in Vlaanderen een status quo. Het aantal grondige woningrenovaties waarvoor een bouwvergunning nodig is, zal voor 2015 wellicht op ongeveer 17.000 uitkomen. Dat is iets hoger dan de voorbije vier jaar.  

Uit de statistieken van de premies die de distributienetbeheerders de laatste twee jaar hebben toegekend, is gebleken dat het totaal toegekende bedrag in 2015 met 38% is toegenomen in vergelijking met 2014. Maar daarbij gaat het voornamelijk om afzonderlijke maatregelen (zoals nieuwe isolatie, de plaatsing van hoogrendementsbeglazing en de installatie van een zonneboiler) waarvoor doorgaans geen vergunning is vereist.

Ook voor het Waalse gewest voorspelt de VCB een historisch laag aantal vergunningen voor nieuwe huizen. Voor het Brusselse gewest waar bijna uitsluitend flats worden gebouwd, voorspelt de VCB uiteindelijk amper 1.700 vergunde flats voor 2015. In dit gewest gelden vanaf 2015 voor nieuwe woningen strengere energie-eisen die door de passiefnorm zijn geïnspireerd. 

Het aantal toegekende hypothecaire kredieten voorspelt evenmin goeds voor nieuwbouw. Hun aantal daalde in 2015 met 16% voor nieuwbouw maar steeg tegelijk met 21% voor woningrenovaties. De VCB verwijst in dit verband onder meer naar het succes van de energieleningen in Vlaanderen.  

Waarom nu bouwen en verbouwen? 

Ondanks deze tegenvallende conjunctuurcijfers rekent de VCB voor 2016 toch ook op een aantal meevallers.  

  • Zo is de bouwkostenindex Abex tijdens het laatste anderhalf jaar niet meer gestegen. Op iets langere termijn volgt deze index relatief getrouw de steeds lagere inflatie. De laatste jaren zijn de kosten van materialen en lonen daardoor in reële termen niet duurder geworden, los van de strengere energie-eisen waaraan nieuwe woningen moeten voldoen.  

  • Tegelijk is de hypothecaire rentevoet voor nieuwe kredieten op meer dan tien jaar tijdens de laatste jaren verder blijven dalen tot op een niveau dat voorheen niet voor mogelijk werd gehouden. In vergelijking met tien jaar geleden is de hypothecaire rentevoet meer dan gehalveerd.  

  • Onder meer door de lagere hypothecaire rentevoet brengt de verdere verstrenging van het maximale E-peil in Vlaanderen van 2015 naar 2016 van E60 naar E50 slechts een beperkte meerkost met zich mee. De woonkost (d.i. de maandelijkse aflossing min de gerealiseerde energiebesparing) zal daardoor volgens berekeningen van de VCB amper enkele euro’s per maand hoger liggen dan voorheen. De VCB verwacht wel dat de volgende geplande verstrenging – van E50 naar E40 vanaf begin 2018 – wel grotere meerkosten zal teweegbrengen. 

  • De premies van de distributienetbeheerders blijven gehandhaafd tot eind juni 2016. Zij zijn in toenemende mate succesvol en blijven met name kleinere renovatiewerken sterk ondersteunen. Bovendien bestaat nog tot eind juni 2016 een premie voor wie een nieuwe woning neerzet met een E-peil van 20 en lager van 1.800 euro met 50 euro extra per E-peilpunt lager. Of die premie daarna nog zal blijven bestaan, is onzeker

Het belangrijkste resterende probleem is de hogere eigen inbreng die banken momenteel vragen. Die bedraagt nu 10 tot 20% en meer. Bij sociale leningen is het mogelijk om 100% te lenen. Zij kennen een stijgend succes omdat private kredietverleners zo’n lening niet meer toekennen. Maar zij zijn enkel bestemd voor gezinnen met een relatief laag inkomen. Voor een gezin zonder kinderen bijvoorbeeld mag het gezamenlijk belastbaar jaarinkomen niet meer bedragen dan 54.175 euro.

De VCB heeft dan ook aan de Vlaamse regering gevraagd voor een deel tussen te komen in de vereiste eigen inbreng voor gezinnen die over een goed inkomen beschikken maar niet over voldoende eigen middelen (lees: spaargelden). De modaliteiten voor deze tussenkomst moeten wel nog verder worden uitgewerkt.